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Atto notarile di compravendita o rogito: la formalizzazione del contratto

Mar 5, 2019 | Documenti

Tra i documenti necessari alla vendita di un immobile troviamo l’atto notarile di compravendita o rogito notarile.
Si tratta di un contratto di compravendita redatto in forma scritta di fronte ad un pubblico ufficiale (notaio) con il quale il compratore e il venditore si obbligano rispettivamente a pagare il prezzo di vendita e a consegnare l’immobile secondo quanto previsto dalla legge. Per essere valido nei confronti di terzi, oltre all’autenticazione del notaio è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.

Cos’è l’atto notarile di compravendita?

L’atto di compravendita in sostanza è quel contratto che sancisce il trasferimento della proprietà di un immobile.

L’atto di vendita tra privati, comporta degli obblighi per entrambe le parti: il venditore si obbliga a consegnare la casa e a garantire che sia libera da vizi, il compratore si obbliga a pagare il prezzo pattuito. La dichiarazione di proprietà di un immobile non può essere espressa tramite dichiarazione verbale, è necessario un documento ufficiale chiamato atto di proprietà casa che attesti:

  1. La proprietà esclusiva dell’immobile
  2. La correttezza nei passaggi di proprietà degli ultimi 20 anni
  3. L’assenza di vincoli restrittivi gravanti sull’immobile.

Solo successivamente a questa verifica l’atto di compravendita può essere firmato da entrambe le parti di fronte al notaio, per concretizzare il passaggio della proprietà dell’immobile. Il passaggio avviene anche se non è stato ancora pagato il prezzo e l’immobile non è stato consegnato.

Il notaio è la persona giuridica con preparazione tecnica e giuridica in grado di stilare praticamente il contratto. Sempre lui ha il compito di controllare la veridicità del contratto.

atto notarile di compravendita

Quanto costa un atto notarile di compravendita?

I costi degli atti notarili variano in base: al prezzo dell’immobile, al valore dell’ipoteca a garanzia del mutuo e agli oneri richiesti dal notaio.
Le imposte obbligatorie per la concretizzazione dell’atto notarile sono:

  1. Imposta di registro: per la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Viene calcolata applicando un’aliquota del 9% o del 2%, nel caso di prima casa, sul valore catastale dell’immobile (approfondisci qui il calcolo del valore catastale);
  1. Imposta catastale: per l’annotazione del trasferimento dell’immobile al catasto dell’agenzia delle entrate. Ha un valore fisso pari a 50€;
  1. Imposta ipotecaria: per l’aggiornamento dei dati presso i registri immobiliari. Ha un importo fisso pari a 50€;
  1. Iva: pagata solo se il venditore è un’impresa di costruzioni. Varia dal 4 al 22% in base al tipo di proprietà (prima casa, seconda casa, abitazione di lusso).
    Per fare un esempio pratico, supponiamo di dover calcolare i costi di un atto notarile di compravendita tra privati di una prima casa.

Ipotizziamo un valore della rendita catastale pari a 800€, nell’ipotesi di prima casa il coefficiente moltiplicatore obbligatorio per legge è pari a 115,5. Il valore catastale sarà pari a 800€ x 115,5=92400. I costi in questo caso sono:

  1. Imposta di registro: il 2% del valore catastale ovvero 92400×0,02=1848€
  1. Imposta catastale: 50€
  1. Imposta ipotecaria: 50€

Totale= 1848€+50€+50€= 1948€ + compenso richiesto dal notaio per il lavoro svolto.

Chi paga l’atto notarile di compravendita?

Le spese relative all’atto notarile di compravendita sono, in genere, interamente a carico del compratore che salda il debito al momento del rogito notarile. Per questo motivo sarà esso stesso a decidere a quale studio notarile rivolgersi.

Come abbiamo detto chi paga l’atto notarile di compravendita è in genere l’acquirente, ma non è vietato che le due parti decidano in accordo un’altra soluzione.

I due attori sono però entrambi responsabili del pagamento sia del notaio che dello Stato. Questo significa che se l’acquirente non versa le somme dovute, entrambi i creditori (notaio e Stato) possono agire nei confronti del venditore. Il venditore però avrà sempre dalla sua parte la garanzia di poter far rivalsa sull’acquirente e avere indietro la somma anticipata al suo posto.

atto notarile di compravendita

Quali sono i documenti per l’atto notarile di compravendita?

Per quanto riguarda i documenti per rogito, ci sono alcuni obbligatori per entrambe le parti altri specifici per il caso del venditore e del compratore.
Documenti validi per entrambe le parti:

  • Documento d’identità aggiornato e in corso di validità
  • Codice fiscale
  • Certificato dello stato civile in corso
  • Permesso di soggiorno in corso di validità (se origini straniere non comunitarie)
  • Statuto, visura camerale, documento d’identità del legale rappresentante, atti dell’attribuzione dei poteri (nel caso si tratti di una società)

Registrazione atto di vendita casa

Registrare tutti gli avvenimenti inerenti ad un certo immobile sui pubblici registri, significa dare pubblicità nei confronti dei terzi delle vicende giuridiche su di esso avvenute.

Il principale scopo della trascrizione nei pubblici registri e quello di rendere noto a tutti l’avvenuto trasferimento dell’immobile di modo che non sia opponibile da altri eventuali pretendenti in trattativa. Ad esempio se l’alienante procede alla vendita verso più soggetti, a prevalere è colui che ha trascritto per primo il contratto nei registri immobiliari.

La registrazione dell’atto notarile di compravendita è un atto importante e obbligatorio per il notaio del quale risulta responsabile. Deve essere eseguito entro 20 giorni dalla stipula dell’atto di vendita tra privati presso gli uffici dell’agenzia del luogo in cui si trova l’immobile.

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