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Planimetria catastale non conforme: quali conseguenze?

Set 4, 2019 | Documenti

La planimetria catastale non conforme si ha quando i proprietari di una casa modificano la struttura interna di un immobile, spostando tramezzi, ricavando nuove aperture senza richiedere nessuna autorizzazione. Questo atteggiamento crea delle divergenze tra lo stato dei fatti della casa e quello che è segnato sulla planimetria catastale. Quando si vende una casa occorre controllare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto, in caso contrario l’atto verrà annullato.
Quando si verifica tale situazione occorre correggere e regolarizzare i documenti catastali prima di procedere al rogito in quanto un’anomalia di questo tipo annulla l’atto.

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Appartamento ristrutturato nel 2013, composto da ampio soggiorno separato dalla cucina, tre camere, servizio e due terrazzi. Al piano terra garage.  Per info: clicca qui

Aggiornamento catastale e conformità urbanistica: cosa significa?

  • Planimetria catastale è una rappresentazione grafica della conformazione della casa. Si trova presso gli uffici catastali ed ha una funzione fiscale e non urbanistica, questo significa che i dati registrati qui potrebbero non essere corretti ma la questione si può risolvere agevolmente, basta presentare una variazione catastale all’agenzia delle entrate da parte del perito tecnico.
  • Conformità urbanistica, è l’aspetto più importante da verificare nel momento in cui si decide di vendere casa, ancor prima di contattare agenzie immobiliari o mettere le inserzioni online. Si tratta dell’insieme delle autorizzazioni costruttive rilasciate negli anni e si concretizza in una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. È fondamentale che lo stato attuale dell’abitazione sia conforme al progetto presentato e registrato dall’ufficio comunale. Tutte le altre situazioni sono da considerare abusive e irregolari.

Planimetria catastale non conforme: come si corregge?

Come già detto, se ci troviamo nella prima situazione, planimetria catastale non conforme, è sufficiente affidare la pratica ad un professionista abilitato che provvederà a consegnare la richiesta di variazione all’ufficio di competenza. Inoltre, nel caso in cui le difformità sono minime, si può perfino evitare la variazione catastale. L’agenzia del territorio, infatti, con la circolare numero 2 del 2010 ha precisato che nel caso in cui le difformità abbiano poca importanza sul progetto totale e sulla rendita può essere anche omessa la dichiarazione di variazione.

Nel caso in cui manchino delle autorizzazioni comunali per lavori non comunicati o per difformità provenienti dai vecchi proprietari, non conformità urbanistica, il discorso è più complesso.

La procedura:

  1. Il primo passo è quello di verificare quale sia stata l’ultima planimetria autorizzata dal comune. Si può richiedere al vecchio proprietario o all’amministratore di condominio se possiedono delle copie relative al progetto originario e alle successive modifiche, oppure, in caso di risposta negativa, può essere fatta una richiesta di accesso agli atti comunali;
  2. Nel caso in cui siano presenti lavori eseguiti in passato senza regolare autorizzazione, occorre sanare l’abuso edilizio, pagando una sanzione sanatoria;
  3. Una volta regolarizzati i documenti urbanistici si può proseguire con la variazione catastale.
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Camera matrimoniale in appartamento ristrutturato nel 2013, composto da ampio soggiorno separato dalla cucina, tre camere, servizio e due terrazzi. Al piano terra garage.  Per info: clicca qui

La normativa

La normativa di riferimento è il decreto-legge numero 78 del 31 Maggio 2010. All’art. 19 viene definito nullo il trasferimento di diritti reali sulle cose (compresi quelli su un bene immobile) per i quali non esiste una dichiarazione di conformità valida dello stato di fatto.

Per riassumere, se l’immobile è conforme sia sotto l’aspetto catastale che urbanistico, non c’è alcun problema e si può procedere con la compravendita. Se c’è un vizio sulla planimetria catastale, ma a livello urbanistico non ci sono problemi, è sufficiente una rettifica al disegno tecnico con successivo aggiornamento per risolvere velocemente la difformità. Infine, se ci sono errori sia dal punto di vista urbanistico che catastale, bisogna richiedere una rettifica agli atti catastali previo pagamento di una sanzione.

Prima di vendere e comprare casa è bene fare una verifica degli atti!

La verifica di tutti i documenti, compresa la planimetria catastale, è un’attività che deve essere fatta prima del rogito. In realtà è il notaio stesso incaricato della pratica che si occupa di eseguire tutti gli accertamenti compresi quelli catastali, qualora non venga controllato e all’atto di compravendita il venditore dichiara la conformità (anche in buona fede) rimane l’unico responsabile poiché la “legge non ammette ignoranza”. Verificare le situazioni urbanistiche e catastali perciò è molto importante perché ti consentono di mettere in luce la situazione reale per poterla sistemare prima del rogito.

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