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Che cosa è una proposta di acquisto? Procedura e tutele

Apr 16, 2019 | Documenti

Tra i documenti che vengono redatti durante il processo d’acquisto o vendita di un immobile troviamo la proposta di acquisto, a volte chiamata anche promessa di acquisto. In questo articolo spieghiamo cosa tratta questo documento e quali obblighi comporta, successivamente analizziamo quali sono i migliori modi per tutelarsi.

Proposta di acquisto: cos’è e come funziona

La proposta d’acquisto è un documento scritto che viene redatto da colui che è intenzionato ad acquistare l’immobile per formalizzare la sua volontà di voler comprare una certa abitazione a determinate condizioni (prezzo, tempi, modalità di pagamento, ecc). Per questo si chiama anche proposta di acquisto condizionata.

Tale documento è definito anche proposta irrevocabile di acquisto perché la proposta di acquisto immobile tra privati è immodificabile, l’articolo 1329 del codice civile la definisce “irrevocabile”. Cosa significa proposta di acquisto irrevocabile?

 Irrevocabile significato

“Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.” Questo significa che l’acquirente che ha fatto la proposta rimane volontariamente vincolato alla sua decisione finche non ci sia un espresso rifiuto da parte del venditore o un’accettazione parziale.

Proposta d’acquisto e gli altri documenti principali

I passi per comprare casa sono dei passaggi sanciti da tre documenti principali:

la proposta d’acquisto e il preliminare di compravendita non sono documenti obbligatori. Questi due atti sono utilizzati quando il trasferimento dell’immobile non è immediato.

Proposta acquisto immobile caparra

Generalmente la proposta acquisto immobile tra privati consiste nella scrittura di un modello già precompilato e nel versamento di una somma di denaro come caparra (Puoi vedere qui un fac simile proposta di acquisto immobile). La somma può essere versata tramite un assegno non trasferibile intestato al venditore. In questo modo l’acquirente si impegna a mantenere e non modificare la sua volontà per un periodo di tempo stabilito. Al termine di questo periodo, qualora la proposta di acquisto immobile non venga accettata, il venditore dovrà restituire la caparra acquisto casa al proponente.

La caparra, diversamente dall’acconto acquisto casa che è da considerarsi solamente un anticipo acquisto casa, ha funzione di garanzia, se il contratto non arriva al rogito per colpa dell’acquirente, il venditore potrà trattenere la somma.

firma proposta di acquisto

 Differenza tra Proposta di acquisto e preliminare di compravendita

La proposta acquisto casa è un atto unilaterale e nella maggior parte dei casi non vincola il venditore, il quale rimane libero di poter valutare anche altre proposte.
Differentemente il preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, vincola entrambe le parti alla stipula successiva del contratto definitivo. Gli inadempimenti degli obblighi contrattuali previsti dal preliminare comportano:

    • Qualora la stipula definitiva venga impedita dall’acquirente, la perdita dell’acconto versato come caparra;
    • Nel caso l’impedimento è opera del venditore, versamento del doppio della somma data dall’acquirente come caparra.

Nel caso in cui la proposta viene accettata dal venditore, e tale approvazione viene formalizzata per iscritto, la proposta d’acquisto vale come il preliminare. In questa situazione scaturiscono tutti gli effetti previsti per il preliminare, compresi gli obblighi come la registrazione proposta d’acquisto entro 20 giorni.

Durata, caparra confirmatoria e accettazione di una proposta d’acquisto

In genere la durata della proposta di acquisto tra privati casa non deve avere tempi molto lunghi. Si consiglia di lasciare al venditore un tempo per decidere di due settimane. Una durata maggiore potrebbe comportare una perdita di efficacia delle condizioni inserite nella proposta.

Al momento della stipula della proposta dovrà essere versata una caparra confirmatoria. L’importo è variabile in proporzione al valore della casa e viene versato con assegno intestato al venditore. Per tutta la durata della proposta tale somma rimane vincolata.

Al termine del periodo di validità della proposta, il venditore può:

    1. Accettare: l’accettazione viene formalizzata con una firma e da quel momento entrambe le parti sono obbligate al rispetto delle condizioni indicate.
    2. Non accettare: in questo caso l’acquirente riceverà indietro la somma e potrà scegliere se ritirarsi o procedere con una nuova e diversa proposta.

Nel momento in cui il venditore accetta, l’acquirente non può più recedere. Un eventuale ripensamento dell’acquirente deve essere accettato dall’altra parte ed è esposto a tutti i rischi risarcitori.

proposta di acquisto immobiliare

Le tutele da prendere nella proposta d’acquisto

Poiché la proposta d’acquisto è un atto vincolante per l’acquirente, è bene che si considerino tutti i rischi e che questi vengano chiariti all’interno della proposta.

    1. Verificare la certezza della proprietà, eventuali vincoli che potrebbero ostacolare la vendita e la correttezza dei documenti (ipoteche, certificato di abitabilità e agibilità, concessioni edilizie, condoni, schede catastali, ecc);
    2. Leggere il regolamento condominiale per avere la precisa conoscenza delle parti collettive e quelle private;
    3. Accertarsi che siano state saldate tutte le spese condominiali e prevedere il limite massimo di spesa notarile;
    4. Richiedere tutti i certificati compresi quelli degli impianti;
    5. Nel caso in cui non si è ancora ottenuto il mutuo, valutare una clausola che impone la conclusione del contratto solo nel momento in cui la banca abbia concesso il mutuo.

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