Quando due coniugi decidono di ricorrere alla separazione, o addirittura al divorzio, uno dei problemi più importanti che sorgono è quello relativo alla vendita casa coniugale. Pur trattandosi infatti di un'azione possibile, è necessario far luce sulle implicazioni di livello giuridico che vengono a crearsi, sia per quanto riguarda il coniuge proprietario che per quanto riguarda il coniuge assegnatario. Come è facile intuire, il coniuge proprietario è colui che possiede giuridicamente l'immobile, mentre il coniuge assegnatario è colui a cui viene assegnata l'occupazione dell'immobile dal giudice, soprattutto in caso di figli minorenni o maggiorenni a carico.
La separazione è il procedimento legale attraverso il quale una coppia di coniugi sospende il legame matrimoniale in attesa di una futura ed eventuale riconciliazione o in vista di un procedimento di divorzio. In questa delicata fase della vita coniugale è possibile che uno dei due coniugi, pur non avendo ancora ufficializzato la separazione con il divorzio, voglia vendere la casa adibita a prima abitazione. Come nel caso della vendita casa coniugale dopo il divorzio, quindi a separazione legale ultimata, il coniuge proprietario ha la libertà di vendere l'immobile, fermo restando che il suo usufrutto è diritto del coniuge assegnatario. Il compratore dell'immobile dovrà di conseguenza attenersi a quanto stabilito dal giudice, accettando il fatto che il coniuge assegnatario potrà rimanere nell'abitazione fino a quando lo riterrà opportuno.
Il coniuge assegnatario è colui che, pur non essendo proprietario effettivo dell'immobile, ha il diritto di usufruirne a suo piacimento anche dopo che il coniuge proprietario ha venduto la casa ad una terza persona. Dal punto di vista giuridico, l'assegnazione della casa dipende sostanzialmente da due fattori: la presenza di figli conviventi minorenni o maggiorenni dipendenti economicamente dalla famiglia di origine, oppure la considerazione delle condizioni economiche dei due coniugi. Pur non trattandosi di un criterio di certa applicazione, si tratta però di un criterio preferenziale, in virtù del quale generalmente si assegna l'immobile al coniuge con figli a carico o più debole dal punto di vista economico. Una volta che il giudice decide di assegnare l’immobile alla tua ex moglie, la vendita della casa coniugale assegnata è comunque possibile, ma può risultare complicato. Dovresti trovare un acquirente che accetti il compromesso di acquistare la tua casa (probabilmente a un prezzo più basso del suo effettivo valore) senza poterne usufruire per i prossimi anni.
Come già accennato in precedenza è possibile effettuare sia la vendita casa coniugale prima della separazione sia la vendita casa coniugale prima dell'assegnazione. Il coniuge che non è riuscito ad ottenere in tempo l'assegnazione della casa risulta infatti, in caso di vendita dell'immobile e di assunzione di un nuovo proprietario, un occupante abusivo della casa e quindi passibile di azioni legali per certi versi simili allo sfratto. In tal caso la risoluzione del contenzioso è a carico del nuovo proprietario: egli può decidere infatti di far trasferire il coniuge rimasto a vivere nell'immobile attraverso un'azione legale vera e propria, oppure decidere di lasciare al coniuge l'usufrutto dell'immobile dietro il pagamento di un canone di affitto.
La vendita della casa coniugale cointestata risulta invece più semplice, poiché nasce da un accordo con il tuo coniuge e, tra di voi, può essere totalmente gestita. In caso di separazione consensuale la vendita della casa coniugale è la scelta migliore da fare, quando ne sussistono le condizioni. Con il ricavato, infatti, tu e il tuo ex coniuge potrete affrontare le spese della separazione e, perchè no, ricavarne una piccola cifra da investire in un nuovo immobile. Se uno dei due coniugi non è d’accordo nel cedere la casa coniugale ad un terzo acquirente, può comunque decidere di acquistare la quota dell’altro coniuge. In questo caso, molto spesso, il prezzo concordato sarà un prezzo di favore per semplificare e snellire le trattative. Se la casa in comproprietà, infine, è stata assegnata a uno dei due coniugi insieme alla custodia dei figli, la ripartizione del suo valore tra i due potrebbe non essere al 50%. La persona avente diritto all’occupazione della casa, infatti, potrebbe richiedere più della metà del valore dell’immobile in caso di vendita.
Come nel caso di una compravendita tradizionale, anche nel caso di vendita della casa coniugale è necessario che tu ti attenga ad una serie di accorgimenti. Oltre a rivolgerti ad un professionista del settore legale e, solo dopo aver definito il procedimento di assegnazione dell'immobile, potrai infatti avere la sicurezza necessaria per procedere alla vendita effettiva. Per evitare ulteriore stress in seguito alla separazione o al divorzio, puoi fare affidamento su una realtà professionale come un'agenzia immobiliare, un intermediario onesto e trasparente tra te e il potenziale acquirente. Grazie all'aiuto di un'agenzia immobiliare infatti avrai la garanzia di una vendita tagliata su misura delle tue esigenze.
