Il calcolo dei metri quadri di una casa è essenziale in qualsiasi operazione immobiliare. Si tratta della prima operazione che deve essere svolta poiché solo successivamente si potrà definire un prezzo, il prezzo al mq appunto.
La prima misurazione viene definita metro quadro calpestabile, tutto quello che è possibile calpestare viene considerato come metro quadro. Nella misurazione rientra sia la parte interna che quella esterna della casa. La seconda misura è il metro quadro commerciale, ovvero alcune parti dell’immobile vengono trasformate in parti di immobile comparabile, vediamo subito un esempio pratico.
Se consideriamo tutte le parti di una casa, ci sono alcuni ambienti che hanno un valore maggiore rispetto ad altri. Ad esempio, una casa potrebbe avere 200 mq calpestabili ma in realtà gran parte di questi sono relativi ad un giardino esterno oppure ad un solaio. Nel calcolo della superficie commerciale attribuisco agli ambienti che hanno minor valore una percentuale più bassa. In sostanza, un giardino di100 mq magari lo calcolo al 3% (variabile in base a fattori estetici e geografici). Questa trasformazione consente di riportare tutto al mq comparabile.
Ovviamente la tendenza nella vendita di una casa è quella di aumentare il più possibile i mq commerciali, differentemente nell’acquisto si tende quanto più a ridurli.
La percentuale di calcolo dei metri quadri commerciali una zona esterna (un balcone, un terrazzo, un giardino, ecc.) può andare da un 10% ad un 90%. È chiaro che se si tratta di un appartamento vista mare, o un immobile in una zona di pregio, l’area esterna verrà calcolata al metro quadro pieno. Se parliamo di una casa che si trova di fronte alla stazione ferroviaria, l’esterno probabilmente avrà un bassissimo valore commerciale e per questo inciderà in maniera ridotta.
Partendo dalla tecnica di base: i metri quadri commerciali interni si calcolano includendo i muri interni, i muri esterni ed il 50% dei muri confinanti con appartamenti vicini.
Il calcolo dei metri quadri è un’operazione matematica estremamente semplice, calcoli la misura dei lati del locale e li moltiplichi tra di loro per ottenere i metri quadri di quella stanza. Sommando i valori ottenuti per ogni stanza avrai i metri quadri complessivi della casa. Esempio: un ambiente che ha un lato della parete lungo 4 metri e l’altro 3 è ampio 12 metri quadri.
I metri quadri calpestabili sono i metri quadri di pavimentazione interna ed esterna (balcone, terrazzo, garage, cantina, ecc), ovvero la superficie utile. Si escludono quindi le mura sia perimetrali che interne. Per la misurazione occorre delineare le pareti escludendo le mura, la metratura viene fatta partire all’interno del muro.
Per prima cosa occorre munirsi della planimetria dell’immobile. Seconda cosa verificare la scala in cui viene riportata, se la scala è 1:100 significa che un centimetro del righello corrisponde a un metro reale. Il valore è in genere riportato nella parte alta o bassa del documento.
Una volta appurato ciò, prendete un righello (può essere uno strumento fisico, qualora aveste la mappa cartacea, oppure virtuale, se disponete della pianta sul vostro computer personale), iniziate a misurare i lati di ciascuna stanza e calcolate l’area semplicemente moltiplicando le misure delle due pareti.
Qualora l’ambiente non avesse una struttura lineare, per misurarlo, potresti disegnare delle linee immaginarie e ricreare delle forme geometriche. In questo modo sarai facilitato nella misurazione. Se la casa da misurare dovesse presentare delle mura storte, si devono eseguire su pianta le triangolazioni. Tracciare delle linee tanto da formare dei triangoli rettangoli, da qui si andranno a calcolare le aree dei triangoli disegnati (ricorda che in questo caso dopo aver moltiplicato i due lati devi dividere per due).
Per avere la certezza che la pianta sia disegnata correttamente, è bene fare sempre una controprova andando a misurare personalmente le misure delle stanze con un metro
