Vendere casa è un’attività stressante così come doverla comprare. E se ci troviamo a dover fare entrambe le cose? Non è un caso raro o isolato, infatti la maggior parte delle persone che vende la casa attuale in cui vive ha il bisogno di acquistarne una nuova. Ecco alcune soluzioni possibili e tutti i vantaggi e gli svantaggi che dovrai affrontare.
Sembrerebbe un paradosso da quiz ma non lo è, anzi, moltissimi rimangono intrappolati nella situazione attuale proprio per l’incapacità di scelta.
Ovviamente la causa principale di questo dubbio è la scarsa liquidità disponibile che impedisce di procedere senza problemi.
Come per il noto enigma del pollame, non c'è una risposta scientifica su cosa viene prima se l'acquisto o la vendita. Qualunque strada verrà percorsa, si avrà pressione dall’altro lato, diamo un'occhiata insieme ai possibili scenari.
Come per la maggior parte delle persone, anche per te sicuramente i principali svantaggi riguardano:
Forse si potrebbe pensare che trovare prima il nuovo immobile e poi eventualmente vendere il precedente sia la scelta più ovvia ma, in tanti anni di esperienza possiamo affermare che non è sempre così. La vendita prima dell'acquisto permette di definire con precisione il proprio budget personale e soprattutto consente di evitare il pagamento di due prestiti o mutui simultanei se la vecchia casa non era ancora completamente pagata.
Vendendo per prima la vostra casa attuale, vi proteggete da un evidente stress: quello di non trovare un acquirente in tempo, e di essere costretti a sostenere i costi di due case!
Il mercato immobiliare non è una scienza esatta, quindi non puoi sapere quando venderai o se sarai in grado di vendere al prezzo previsto. Mettete in vendita la vostra proprietà il prima possibile per darvi il tempo di trovare un acquirente il prima possibile. Alcune proprietà vengono vendute molto rapidamente ma, il più delle volte, devi accettare di aspettare qualche settimana e anche diversi mesi prima di trovare il tuo acquirente ideale.
Se avete fretta di vendere, sarete tentati di abbassare rapidamente il prezzo per ottimizzare le vostre possibilità di vendere rapidamente. Se, al contrario, non avete fretta potrete dare al compratore il tempo di scoprire la vostra proprietà. Se avete stimato il giusto prezzo per la vostra, non sarete costretti a negoziare a causa della fretta.
Quando si vende per riacquistare, molto spesso si vuole trovare qualcosa di più grande o migliore, quindi, generalmente, più costoso! Solo dopo la vendita della vostra casa, potrete conoscere l'importo esatto del vostro budget a disposizione e sarete in grado di valutare l'importo del prestito aggiuntivo da richiedere per finanziare la vostra nuova casa.
Dal momento che siete a conoscenza dell’importo preciso da poter destinare ad un nuovo acquisto, sarete in grado di orientare la vostra ricerca selezionando gli annunci corrispondenti esattamente al vostro budget. Questo vi permetterà di essere molto più efficienti nella vostra ricerca, e se trovate l’immobile dei vostri sogni, potete immediatamente fare una proposta al venditore senza rischiare di farvelo sfuggire.
Quando hai trovato un acquirente che ha firmato la proposta d’acquisto ricorda che non è tutto concluso. Secondo il codice civile infatti “La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l'accettante ne ha intrapreso in buona fede l'esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subite per l'iniziata esecuzione del contratto” (articolo 1328 cc). Se l’acquirente non si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo periodo di tempo, in questo caso in questo arco temporale non può recedere (articolo 1329 cc).
L'acquirente quindi può ritirarsi quando vuole, quasi sempre è necessario attendere che egli ottenga il suo mutuo immobiliare per essere più sicuri che la transazione si concluda. Tra la promessa di vendita e la firma definitiva dell'atto di vendita presso l'ufficio del notaio, ci vogliono generalmente tre mesi.
La cosa più prudente da fare è firmare il contratto di compravendita dell'immobile che si sta acquistando dopo aver firmato l'atto di vendita dell'immobile attuale.
Cosa succede se trovi la tua nuova casa prima di firmare l'atto di vendita dell'immobile che stai vendendo?
Se vuoi evitare di correre anche il minimo rischio, puoi suggerire al tuo venditore di introdurre nel contratto di vendita una clausola che condiziona il tuo acquisto alla vendita del tuo immobile.
Attenzione! Questo tipo di clausola è raramente accettata dai venditori! Quindi sta a te cercare di negoziare con lui. Anche i notai accettano di includerla solo con grande cautela. Questo è generalmente possibile solo quando la firma dell'atto di compravendita del vostro immobile è quasi certa, e richiede una rigorosa stesura notarile.
Quando avete venduto la vostra proprietà, possono verificarsi due situazioni:
Dovresti quindi considerare con il tuo acquirente di poter restare nell’abitazione nel periodo di circa tre mesi che intercorre tra la firma del compromesso e quella dell'atto di vendita. Se il tuo acquirente non ha troppa fretta e lo accetta, ti dà il tempo di concretizzare l’affare.
Talvolta alcuni acquirenti accettano che il venditore rimanga nell’immobile dopo aver venduto, per uno o due mesi, per consentire il trasloco tra le due case. Questo può essere negoziabile a condizione che: l'acquirente non abbia troppa fretta di entrare nei locali, che sia stato instaurato un rapporto di fiducia tra lui e te e che il ritardo sia ragionevole. In questo caso, viene di solito fornito un compenso finanziario corrispondente ad una riduzione del prezzo di vendita, in attesa del rilascio della casa, e l'istituzione di un'indennità in caso di ritardo.
