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Vendere casa con mutuo in corso: tutto ciò che devi sapere

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Ho un mutuo e voglio cambiare casa” oppure “voglio vendere casa con mutuo in corso”. Due dubbi molto più frequenti di quanto si possa pensare. Infatti, nel corso degli anni, le necessità dei single, delle coppie e delle famiglie possono subire delle importanti variazioni, in termini di aumento del nucleo familiare, di esigenze economiche oppure di cambio di residenza. È possibile vendere casa ipotecata da mutuo? La risposta è affermativa ed esistono a tal proposito varie soluzioni per vendere casa con mutuo in corso.

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Come vendere casa con mutuo in corso?

Se decidi di vender casa ma ancora non hai finito di pagare il mutuo puoi comunque venderla ma non è così semplice come si potrebbe pensare. 

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Innanzitutto le strade da percorrere per vendere casa ed estinguere il mutuo sono essenzialmente 3:
1)Estinguere il mutuo prima della vendita: Il mutuo viene estinto dal venditore prima del rogito notarile con mezzi personali;
2)Estinguere il mutuo contestualmente al rogito: Il mutuo viene estinto al momento del rogito con il ricavato della vendita;
3) Accollo del mutuo: Il mutuo viene pagato interamente dall’acquirente.

Anche se sono tutte e tre opzioni valide, non sempre sono percorribili. La banca valuterà molto attentamente la tua situazione finanziaria e non solo. Anche il futuro acquirente dell’immobile sarà sotto posto ad analisi ed in generale le banche sono molto severe riguardo le capacità creditizie. Per questi motivi ti consigliamo di chiedere un parere ed una consulenza agli esperti del settore, come un’agenzia immobiliare, per evitare di commettere qualche errore e rimanere vincolato nella vendita del tuo immobile.

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1- Il mutuo viene estinto dal venditore

“Ho un mutuo e voglio cambiare casa”: puoi farlo senza alcun problema se riesci a estinguere mutuo con mezzi personali prima del rogito. In questo caso il pagamento deve essere seguito in un’unica soluzione e deve essere pari esclusivamente al debito residuo.

Indubbiamente questa soluzione è la più rapida e sbrigativa ma non tutti sono in grado di estinguere il mutuo con risorse proprie prima della vendita, motivo per cui è necessario intraprendere altre strade.

 

2 – Il mutuo viene estinto al momento del rogito con il ricavato della vendita

Se non sai come vendere casa con il mutuo ancora in corso e non hai la possibilità di saldare il tuo debito in un’unica soluzione, puoi intraprendere un’altra via.
Per vendere casa con mutuo e comprarne un’altra, il modo più facile è indubbiamente quello di estinguere in anticipo il finanziamento utilizzando il denaro che riceverai dall’acquirente.

Quasi certamente, dovrai sostenere i costi previsti per l’estinzione anticipata del mutuo, e che dipendono sia dal tipo di tasso (fisso o variabile) sia dall’anno in cui è stato stipulato il mutuo. Scegliendo questa soluzione, l’estinzione del mutuo è contestuale al rogito: l’acquirente ti consegnerà un assegno circolare da intestare alla tua banca con un importo pari al debito residuo, e datato nello stesso giorno del rogito.

L’assegno sarà poi versato in banca, e qui ti verrà rilasciata la quietanza con l’avvenuta estinzione mutuo. Un altro dettaglio importante riguarda poi l’ipoteca: dal momento che sei un privato, la sua cancellazione sarà eseguita dalla banca senza addebitarti alcun costo aggiuntivo.

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3 – Il mutuo viene pagato interamente dall’acquirente

Un’ultima soluzione possibile se vuoi cambiare casa, ma hai un mutuo in corso, è quella di proporre all’acquirente di accollarsi il tuo mutuo. In questo modo, chi comprerà la tua abitazione potrà evitarsi i costi per l’iscrizione dell’ipoteca e tu saresti libero da ogni altro problema economico e/o burocratico. 


Perché sia possibile vendere la casa con accollo del mutuo è tuttavia necessario il benestare della banca: quest’operazione infatti dipende dalle garanzie reddituali dell’acquirente e dal suo passato creditizio. Se infatti chi intende comprare il tuo immobile non ha un reddito sufficiente a sostenere le spese mensili per il pagamento del mutuo, la banca potrebbe rifiutargli la possibilità di subentrare al mutuo in corso. Questa possibilità inoltre sussiste, anche se il tuo acquirente ha un passato da cattivo pagatore ed è iscritto al CRIF (Centrale di rischio finanziario).

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Vendere casa con mutuo prima casa

Acquistare una prima casa consente al compratore di ottenere un’importante agevolazione fiscale per quanto riguarda l’IVA, con riduzione dal 10% al 4% se si acquista da un costruttore, e dal 9% al 2% se si compra da un privato.

Se il titolare avesse intenzione di vendere casa con mutuo prima dei 5 anni dall’acquisto, sarebbe tenuto a versare all’erario la somma relativa all’agevolazione fiscale di cui ha beneficiato, alla quale aggiungere il 30% di sanzione. Per evitare l’esborso, l’unica strada da percorrere consiste nel vendere casa con mutuo e comprarne un’altra entro 12 mesi. Qualora, invece, il proprietario volesse vendere appartamento con mutuo dopo 5 anni, non vi sarebbe alcuna somma da pagare, né altro tipo di obbligo a suo carico.

Vendere casa con mutuo cointestato

Per vendere una casa con mutuo cointestato è necessario il consenso di entrambi i proprietari. Le rate da pagare all’istituto di credito andrebbero saldate con i proventi ricavati dalla vendita e la differenza sarebbe equamente ripartita tra i due venditori. 

In alternativa è possibile modificare gli intestatari del mutuo. Questo consente ai vecchi proprietari di svincolarsi dagli oneri per cederli ai nuovi inquilini. Ovviamente non è un’operazione semplice in quanto è la banca ad accettare o meno le nuove condizioni.

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Vendere casa con mutuo non pagato

Vendere casa con un mutuo non pagato potrebbe essere veramente problematico. Qualora non siano state pagate 18 rate consecutive del mutuo la banca si riserva di impossessarsi essa stessa dell’immobile e successivamente venderlo. Ovviamente questa condizione deve essere espressamente prevista dal contratto di mutuo. La banca venduto l’immobile, con il ricavato potrà sanare il debito e in questo caso il mutuo si considera estinto.

Negli ultimi anni la possibilità di vendere casa alla banca è diventata una realtà. Tra i comuni servizi inclusi nella compravendita di immobili, dal 2016 le banche hanno ampliato la propria offerta grazie ad un decreto-legge che permette ai privati over 60 di ipotecare una casa con la banca per ottenere un finanziamento: il mutuo vitalizio o prestito vitalizio ipotecario. Questo permette l’accesso a liquidità ad un più ampio strato di popolazione (il limite precedente era fissato a 65 anni) e garantisce alle banche maggior controllo e sicurezza su crediti e prestiti.  In sostanza il mutuo vitalizio consiste nel concedere in garanzia alla banca un immobile di proprietà per il pagamento del mutuo; in caso di inadempienza da parte del mutuatario la banca ha il diritto di appropriarsi dell’immobile e venderlo per saldare il credito.

Vendere e comprare casa con mutuo

Se hai trovato una nuova casa in cui andare a vivere, ma ti senti vincolato dalla presenza del mutuo acceso sull’immobile attuale, puoi seguire la strada più semplice: prima vendi la casa e con il ricavato estingui il mutuo presente su di essa. Per procedere con questo ragionamento è essenziale che dalla vendita risulti un ricavato almeno pari al mutuo residuo.

Qualora l’acquirente sia d’accordo nel versare la quota pari al debito residuo tramite assegno circolare, intestato alla banca in cui è acceso il mutuo, vendere casa con mutuo conviene sia a te che a lui. La banca una volta ricevuto l’assegno provvederà alla cancellazione dell’ipoteca e l’immobile sarà libero da vincoli. Chi vende casa potrà concentrarsi sulla casa dei suoi sogni senza nessun blocco.

A volte accade però che, prima ancora di riuscire a vendere casa, si riesca a trovare l’immobile adatto ai propri bisogni. Non avendo la liquidità derivante dalla vendita dell’immobile, si rischia di rimanere intrappolati nella compravendita. Se sei proprietario di una casa e dimostri di volerla vendere, la banca può concederti un finanziamento chiamato mutuo cambio casa con il quale potrai acquistare la nuova casa anche se non sei riuscito ancora a vendere la precedente.

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Quanto vale la tua casa?

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La valutazione di un immobile
è il primo step per vendere casa

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Maison David

Maison David srl Agenzia Immobiliare Altavilla Vicentina (VI) Tel. 0444.37.13.82 Email: info@maisondavid.com

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Seguici anche su

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