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Cos’è un contratto preliminare di compravendita?

Dic 9, 2019 | Documenti

Il preliminare di compravendita è un contratto che va redatto in forma scritta con il quale il proprietario reale dell’immobile si obbliga a vendere secondo il prezzo, le modalità e i tempi concordati la casa al soggetto acquirente. La forma scritta è essenziale a pena di nullità ed è per le parti vincolante in quanto dovrà poi seguire il contratto definitivo di compravendita che sancisce il trasferimento di proprietà.

Quando va redatto il preliminare di compravendita?

Venditore e compratore iniziano ad interfacciarsi proponendo entrambi delle offerte, siamo nella fase delle trattative. Chi desidera acquistare l’immobile può avanzare una proposta di acquisto in forma scritta, e l’altra parte può correggere i punti presentando una controproposta. Solo nel momento in cui proposta ed eventuale controproposta sono accettate da entrambe le parti in tutti i punti il contratto è concluso (art. 1326). La proposta d’acquisto a differenza del preliminare vincola solo il proponente (finché l’altra parte non accetta), il compromesso di vendita di contro può considerarsi come un vero e proprio contratto che vincola entrambe le parti ad una successiva stipula definitiva.

Il preliminare di compravendita è quel tipo di contratto con il quale si “propone di promettere di acquistare o vendere” un immobile. L’indicazione di promessa è essenziale altrimenti sarebbe un contratto di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà. Fin dall’inizio deve essere reso disponibile l’attestato di prestazione energetica APE e le altre certificazioni

contratto preliminare di compravendita

Registrazione del preliminare di compravendita

Il compromesso va registrato per la sua validità e i termini per evitare le sanzioni variano dai 20 ai 60 giorni:

  • 20 giorni nei casi in cui non è stato sottoscritto tramite atto pubblico;
  • 30 giorni se il preliminare è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • 60 giorni se il contratto è stato stipulato all’estero.

La responsabilità di registrare il contratto preliminare ricade su:

  • Notaio, nel caso di scrittura autenticata
  • Contraenti, nel caso di atto tra privati. In questo caso spetta alle parti recarsi presso l’Agenzia delle Entrate dopo aver pagato l’F23 presso un istituto di credito o una posta.
  • Agenzia immobiliare, nel caso ci sia la sua mediazione

Quanto costa registrare un contratto preliminare di compravendita?

Per la registrazione del compromesso occorre pagare alcune imposte quali

    1. 16€ di marca da bollo da applicare su ogni foglio (ed oltre le 100 righe);
    2. 155€ di marca da bollo se è il notaio a redigere il contratto;
    3. 200€ per l’imposta di registro;
    4. 0,5% della caparra versata.

Preliminare di compravendita non registrato

La mancata registrazione dell’atto non comporta alcuna conseguenza sulla validità dello stesso. In particolare, le due parti rimangono obbligate a portare a conclusione la compravendita. Il rischio è quello di ricevere sanzioni a causa dell’inadempimento fiscale.

Trascrizione e registrazione del compromesso: le differenze

Trascrizione e registrazione non sono la stessa cosa. Mentre la prima non è obbligatoria ma soltanto informativa, la seconda è obbligatoria per ragioni fiscali.
Con la trascrizione del preliminare presso i pubblici registri si intende mettere a conoscenza del pubblico portatore di interessi verso l’immobile dell’avvenimento che sta per accadere. In questo modo eventuali terzi che vedono una riduzione di grazie ed opportunità possono opporsi all’atto. Inoltre la trascrizione può essere considerata anche un indicatore di priorità nel caso in cui ci fossero più offerte d’acquisto, in questo caso chi esegue per primo la trascrizione ha la priorità.

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Quanto tempo dura un contratto preliminare di compravendita?

La durata del contratto preliminare viene stabilita nell’articolo 2645 del codice civile. Viene indicata come data limite un anno dalla data stabilita tra le parti per la conclusione del contratto definitivo o tre anni dalla sua trascrizione. Una recente sentenza però ha rivisto l’interpretazione dell’articolo aggiungendo una precisazione quella della volontà delle parti di considerare concluso il contratto.
A determinare la durata del contratto preliminare è la clausola presente sul contratto stesso alla voce “entro e non oltre”. Entro e non oltre la data indicata dal compromesso deve essere redatto il contratto definitivo di compravendita. C’è da specificare però che questa data non è un limite al vincolo contrattuale delle parti. A chiarire le posizioni c’è una sentenza del 2016 la 6608, in sintesi, le parti rimangono vincolate ad eseguire quanto indicato nel contratto anche successivamente alla data di scadenza del preliminare, a meno che non sia scritto in maniera chiara ed inequivocabile la volontà di far coincidere con questa data la libertà contrattuale.

Contenuto del contratto preliminare: obbligatorio e accessorio

All’interno del contratto preliminare devono essere presenti alcuni elementi essenziali per la validità del contratto. In particolare, deve essere redatto sempre in forma scritta e deve prevedere per iscritto:

  • Le manifestazioni delle volontà;
  • La descrizione esatta dell’immobile (indirizzo, caratteristiche, APE, ecc);
  • Prezzo di vendita.

Oltre a questi elementi base possono essere inserite delle clausole accessorie, che non determinano la validità o meno del contratto. Tra queste rientrano:

  • Data termine per la stipula del contratto definitivo e la volontà o meno di mantenere il vincolo anche dopo la data;
  • Caparra da versare come anticipo del pagamento o come caparra confirmatoria;
  • Penale da pagare come sanzione per l’inadempimento dei rispettivi obblighi.

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