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Mutuo cambio casa: vediamo come funziona

Apr 23, 2019 | Mutuo

Le occasioni della vita, molto spesso, ci mettono di fronte alla necessità di cambiare casa. Durante il cambio casa non sempre si riesce però a concludere l’affare in maniera dinamica e contestuale, a volte trovare l’immobile che fa a caso nostro è un’attività molto più semplice e veloce rispetto a quella di vendere casa. Il mutuo cambio casa può essere considerato uno dei rimedi a questo tipo di bisogno.

Mutuo cambio casa: come funziona?

Il mutuo cambio casa è una soluzione finanziaria presente dal 2016, nata per dare un incentivo al mercato della compravendita immobiliare. Il mutuo cambio casa, o mutuo ponte, può essere erogato a tutte le persone che hanno intenzione di cambiare la propria abitazione. Grazie a questo finanziamento potrete acquistare una nuova casa prima di aver venduto quella attuale.

Il funzionamento è molto semplice: se sei proprietario di una casa e dimostri di volerla vendere, la banca ti concede questo finanziamento chiamato mutuo cambio casa con il quale potrai acquistare la nuova casa. La durata concessa per il mutuo ponte è breve, in media un anno e mezzo, in questo periodo avrai tutto il tempo per vendere l’immobile precedente.

Alla scadenza, o eventualmente prima, con la vendita della casa potrai saldare il mutuo cambio casa, oppure, se l’importo non è sufficiente, ti verrà riformulata la rata del finanziamento e gli interessi fino alla sua estinzione.

La vendita dell’immobile può essere gestita anche da un’agenzia immobiliare. Affidarsi ad esperti del settore, che garantiscano la vendita nel periodo considerato, è fondamentale in quanto, se non si riuscisse a vendere l’immobile nel tempo previsto dal contratto, le condizioni cambierebbero a svantaggio del cliente.

mutuo cambio casa

Caratteristiche del mutuo cambio casa

La dichiarazione scritta di vendita della precedente casa fa si che l’acquisto della nuova casa non si configuri come acquisto di seconda casa.
Le caratteristiche base che ti consentono di accedere al mutuo sono due: l’atto di acquisto di una nuova casa e la dichiarazione di vendita della vecchia. Oltre a questi due aspetti essenziali del mutuo ponte, ce ne sono altri 6 importanti da considerare:

  1.  Ammortamento: il periodo di ammortamento del mutuo è variabile dai 5 ai 30 anni. A questo arco temporale si aggiunge un periodo di preammortamento di 18 mesi durante il quale vengono pagati alla banca soltanto gli interessi. In questo modo per un anno e mezzo il proprietario dell’immobile avrà tutto il tempo per venderlo in tranquillità.
  2. Valore finanziato: l’importo che viene concesso dalla banca è pari al valore dell’immobile ma non supera i 300.000 euro.
  3. Tasso di interesse: il tasso impiegato sul mutuo è l’Euribor 365, un tasso calcolato giornalmente come media delle transazioni in euro tra le principali banche europee. La base di calcolo è quella dell’anno solare, ovvero 365 giorni. L’Euribor viene poi maggiorato di una percentuale, chiamata spread commerciale, che rappresenta il margine di guadagno della banca.
  4. Vendita dell’immobile: può avvenire sia tra privati oppure affidando l’incarico ad un’agenzia immobiliare.
  5. Agevolazioni fiscali: Con la promessa di vendita entro un anno della vecchia abitazione, potrai acquistare il nuovo immobile godendo delle agevolazioni fiscali applicate per la prima casa.
  6. Ipoteca: trattandosi sempre di un mutuo ipotecario, la banca concederà la somma solamente a fronte di un’ipoteca sull’immobile.

Stesso mutuo cambio casa

Nel caso in cui sull’immobile che si è deciso di vendere, si sta pagando ancora il mutuo, in mancanza di liquidità, prima di acquistare la nuova casa dovrai estinguere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo.

Questa operazione può risultare complessa e, inoltre, vincola l’acquisto di una nuova casa alla vendita della precedente. Il mutuo cambio casa offre però una soluzione anche a chi si trova in questa situazione. Se le condizioni del mutuo ti soddisfano, l’istituto di credito ti darà la possibilità di mantenere lo stesso mutuo spostandolo su un altro immobile, ovvero la banca sostituirà la garanzia ipotecaria dalla vecchia casa con la nuova.

mutuo cambio casa

Conviene il mutuo cambio casa? Ecco tutti i vantaggi e gli svantaggi

Il primo vantaggio che si ha grazie al mutuo cambio casa è senza dubbio l’opportunità di comprare una nuova casa anche se non si è riusciti a vendere quella attuale. Questo di conseguenza permette di eliminare i tempi morti che ci sono tra l’acquisto e la vendita e di velocizzare le procedure nel caso in cui si è già trovata la casa di cui si ha bisogno. Oltre a questo grande vantaggio si ha la possibilità di:

  • avere un finanziamento, e quindi liquidità immediata, pari al totale dell’importo dell’immobile, per l’acquisto della nuova casa;
  • ottenere tutti i vantaggi fiscali dell’acquisto “prima casa” anche se già se ne aveva beneficiato in precedenza;
  • spostare il mutuo su un altro immobile senza cambiare le condizioni, qualora queste siano particolarmente vantaggiose.

Oltre agli innumerevoli vantaggi del mutuo ponte non bisogna tralasciare alcune opinioni sui possibili svantaggi, tra questi:

  • Se non si riuscisse a rimborsare la banca entro il termine del periodo previsto dal contratto, le condizioni del mutuo potrebbero cambiare in maniera sfavorevole per il richiedente;
  • Se si verificasse la situazione appena descritta, Il rischio a cui si potrebbe incorrere è quello di dover pagare due mutui;
  • Se si volesse acquistare una casa di un certo valore (ad esempio una villa), poiché il massimo dell’importo finanziato è di 300.000€, il mutuo ponte potrebbe non riuscire a coprire il valore dell’immobile ma solo una percentuale;
  • Se si desiderasse trovare la soluzione più conveniente, occorrerebbe rivolgersi a più banche per capire quale di queste propone un prezzo minore.

Differenze tra mutuo cambio casa e surroga del mutuo.

Sono due tipi di finanziamento che si differenziano molto l’un l’altro per quanto riguarda la finalità:
Mutuo cambio casa: l’obiettivo è quello di cambiare casa. Il mutuo cambio casa consiste nella stipula di un nuovo contratto per poter cambiare casa anche se si è ancora proprietari di un’immobile e perfino mantenendo lo stesso mutuo che grava sul primo.
Surroga: lo scopo è quello di cambiare mutuo. Sostanzialmente nella surroga vendere l’immobile ma si desidera trasferire il mutuo che grava su di esso ad un’altra banca. Il bisogno di base è quello di cercare condizioni e tassi più convenienti.

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