Valore catastale immobile: cos'è, a cosa serve e come si calcola

Ti trovi nella condizione di dover vendere un immobile? In questo articolo spiegheremo in modo semplice cos'è e come si calcola il valore catastale immobile Prenderemo in esame i punti fondamentali del discorso, andando ad analizzare:

1. La natura del valore catastale;
2. Le tipologie di immobili che fanno parte delle varie categorie catastali
3. Il calcolo specifico del valore catastale, con qualche esempio.

Cos'è il valore catastale di un immobile?

Il valore catastale immobile è il valore in termini monetari che Agenzia delle entrate (chiamata anche Agenzia del Territorio)  attribuisce ad ogni bene immobile. Questa rendita catastale è la base imponibile sulla quale si applica l’aliquota utile a calcolare la tassa su un dato immobile di proprietà. (ad esempio il valore catastale immobile si calcola anche ai fini IMU). A cosa serve il valore catastale immobile? Nel momento della vendita, l'acquirente dell'immobile potrebbe voler conoscere tale valore per sapere l'importo delle tasse che dovrà sostenere sull'immobile (Imu, successione, Tasi, ecc) e per la compilazione del Modello ISEE. 

Come puoi conoscere la rendita catastale del tuo immobile?

Per sapere qual'è la rendita catastale del tuo immobile ti basterà richiedere la visura catastale presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate. È possibile effettuare anche una consultazione online, basta solo inserire codice fiscale, le informazioni catastali (comune, particella, sezione, ecc) e la provincia.

Quali sono e cosa sono le categorie catastali?

Le categorie catastali sono semplicemente simboli che indicano la destinazione d'uso degli immobili urbani. Si suddividono in 2 macro aree, ossia gli immobili: - a destinazione ordinaria - a destinazione speciale o particolare

La prima macro-area si suddivide a sua volta in 3 sotto-categorie:

1. Cat. A, definisce abitazioni o immobili assimilabili a tale tipologia e si suddivide a sua volta in tante sotto-categorie (A1-A11);
2. Cat. B, definisce immobili destinati alla comunità, come ad esempio gli ospedali, le scuole e le biblioteche. Anche in questo caso esistono ulteriori sotto-categorie;
3.  Cat. C, definisce gli immobili commerciali e si suddivide anch'essa in sotto-categorie.

La seconda macro-area si suddivide nelle 3 sotto-categorie:

1. Cat. D, definisce immobili impiegati in attività speciali, come fabbricati destinati all'uso sportivo e edifici galleggianti;
2. Cat. E, definisce immobili quali ponti soggetti al pagamento di un pedaggio, di proprietà comunale o provinciale, semafori, strutture edificate in cimitero, fari o quant'altro;
3. Cat. F, definisce entità urbane che non rientrano nei casi precedenti e non sono interessate da azioni di compravendita.

Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Una volta individuata la categoria catastale e la relativa rendita associata alla proprietà, si guarda a come calcolare valore catastale. In linea generale la formula per determinare il valore catastale di una proprietà è data dal prodotto di un moltiplicatore, derivante dalla categoria catastale di appartenenza, per la specifica rendita catastale. Per quanto riguarda gli immobili poi la suddetta rendita catastale andrà rivalutata del 5%, mentre per i terreni tale valore sarà definito dal “reddito dominicale” e rivalutazione catastale del 25%.

Calcolo valore catastale immobile

Moltiplicatore della categoria di appartenenza*rendita catastale (rivalutata del 5%)

calcolo valore immobile da rendita catastale: alcuni esempi

Se tu volessi calcolare il valore catastale della tua abitazione principale (prima casa), dovresti quindi utilizzare il coefficiente moltiplicatore 115,5 e moltiplicarlo per il valore della rendita catastale. Mentre nel caso di un’abitazione secondaria (seconda casa) dovresti tener conto del moltiplicatore 126. Ogni singola sotto-categoria viene definita poi da un moltiplicatore differente:

• Fabbricati adibiti ad uso di ufficio il valore catastale viene moltiplicato per 63
• Il valore catastale degli immobili della categoria B si moltiplica per 147
• Per la categoria C1, escluse le abitazioni private, si moltiplica il valore catastale per 42,84
• Nelle categorie C2, C6 e C7, sempre escludendo gli immobili abitativi, si moltiplica il valore catastale per 126.