Hai comprato casa con “mutuo prima casa” ma sei costretto a venderla poco dopo? Molte persone si trovano di fronte al tuo stesso problema. Come ci si comporta in questi casi? Scopriamo insieme cosa accade e quali sono le possibili soluzioni.
Già abbiamo visto in precedenza come ci si comporta quando si deve vendere casa con mutuo in corso. Qui ci troviamo a discutere un particolare caso specifico, ovvero da quanto tempo è stato acceso il mutuo.
Spesso capita che a causa di un trasferimento lavorativo oppure per condizioni sopravvenute successivamente all'acquisto dell’immobile, si è costretti a dover vendere casa con mutuo prima dei 5 anni dalla sua accensione.
Il mutuo prima casa così come il “bonus prima casa” e le relative agevolazioni fiscali, sono delle misure volte ad incentivare l’acquisto di immobili. In questo casa sono riferite a coloro che acquistano casa per la prima volta. Il bonus prima casa consente una notevole agevolazione fiscale, ovvero al momento dell’acquisto della prima casa ci sarà un rilevante risparmio sulle tasse da pagare. Per restare aggiornati costantemente sulle agevolazioni riguardanti l’acquisto della prima casa vi consigliamo di consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.
Se per acquistare la prima casa si ricorre al mutuo, in questo caso si parla di mutuo agevolato per la prima casa. Il “mutuo prima casa” riguarda solo gli immobili situati nello stesso comune in cui il richiedente lavora o risiede. L’agevolazione sul mutuo consiste nella possibilità di detrarre dalle tasse gli interessi del mutuo e gli altri oneri correlati. La detrazione si riferisce ad una percentuale del 19% sulla dichiarazione dei redditi fino ad arrivare ad una soglia massima di 4000 euro.
Chi acquista il proprio immobile grazie ai privilegi fiscali e al mutuo agevolato ha l’obbligo di mantenere la proprietà per almeno 5 anni.
Se si decide di vendere casa prima dei 5 anni, il titolare perde il diritto delle agevolazioni. L’agenzia delle entrate una volta effettuate le opportune verifiche chiederà al diretto interessato il pagamento di quanto dovuto e non versato più una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non pagate. Un'altra sanzione viene pagata sulla plusvalenza che si genera eventualmente dalla vendita dell'immobile, ovvero se il prezzo di vendita è più alto di quello d'acquisto. Se la vendita avviene prima dei cinque anni, il legislatore considera questa mossa come una speculazione per cui impone la tassazione della plusvalenza
Vendere prima casa dopo 5 anni invece non espone il titolare verso l'obbligo di tassazione dei proventi.
Ovviamente ci sono alcuni casi definiti e specifici che determinano delle eccezioni alla regola generale. Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni è possibili senza essere sanzionati purché si verifichino tali situazioni:
La risposta è si ma a determinate condizioni. La riforma della normativa sulla prima casa si pone come obiettivo quello di velocizzare la vendita e il trasferimento degli immobili con i requisiti di prima casa. Il DPR 131/1986 cita testualmente che per usufruire dei benefici dell'acquisto prima casa il titolare "non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni".
La Legge di Stabilità 208/2015, ha previsto però delle nuove regole consentendo al possessore di un immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa di acquistare una nuova prima casa senza vendere la precedente. Lo stesso soggetto è però obbligato entro un anno dalla data di acquisto di vendere l'immobile precedente.
Il soggetto che si è impegnato ad acquistare un’altra abitazione entro un anno potrà evitare le sanzioni se prima del termine del periodo a disposizione revoca, con apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate, l’impegno assunto.
In questo caso si evita la sanzione ma il soggetto sarà comunque tenuto a pagare le imposte non versate e gli interessi calcolati a partire dal giorno in cui è stato acquistato l’immobile. L’importo totale da versare verrà comunicato con un avviso dall’agenzia stessa.
Nei casi di divorzio e separazione in cui uno dei due coniugi è “costretto” a cedere l’immobile all’altro prima che siano trascorsi 5 anni, le agevolazioni non decadono. Anche se il cedente non riacquista un immobile entro un anno, i privilegi permangono poiché la cessione non deriva da una volontà ma da una decisione presa in sede giudiziaria.
