Quando posso vendere una casa ereditata?

Può accadere che, a causa della dipartita di un parente caro, ci si ritrovi proprietari di una nuova casa. Se è vero che molti preferiscono affittare o tenere per sé la nuova abitazione, è anche vero che non sono pochi coloro che scelgono di vendere casa, magari per realizzare subito una cifra da investire in una nuova abitazione o da depositare in banca. Molti i dubbi che coinvolgono gli eredi: quando vendere una casa ereditata? Con quale tassazione? Che fare nel caso in cui ci siano più persone citate nel testamento? Quali sono le conseguenze nel vendere casa ereditata prima dei 5 anni? È preferibile affittare o vendere una casa ereditata? Cerchiamo di fare chiarezza.

Tutti i passaggi per vendere una casa ereditata

Per la vendita di un immobile ereditato è necessario assolvere ad alcuni obblighi:

• Una dichiarazione di successione. Si tratta di un atto che va presentato entro un anno dalla morte o dal lascito del proprietario e che va richiesto dagli eredi o dagli esecutori testamentari. La dichiarazione deve essere presentata per via telematica, utilizzando il software presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Per osservare il tutorial del software da utilizzare per la compilazione online della Dichiarazione di Successione e domanda di volture catastali Cliccate qui.
• Imposta catastale e ipotecaria, da pagare prima di presentare la dichiarazione. L'imposta ipotecaria ha un'aliquota pari al 2% del valore catastale dell'immobile mentre l'imposta catastale pari all'1% del valore catastale. Se, però, sono presenti eredi che beneficiano delle agevolazioni sulla prima casa, si potrà pagare soltanto una quota fissa pari a 200 euro.
  Devono essere versate anche per ciascuna copia: un bollo dal valore fisso di 64 euro, una tassa ipotecaria dal valore fisso di 35 euro, ad alcuni tributi speciali.
• Prima della vendita di una casa ricevuta in successione, bisogna pagare la tassa di successione. Per questa tassa sono previste aliquote diverse che variano in base al tipo di parentela con l'erede: 4% del valore catastale dell'immobile, se ad ereditare sono coniuge o figli, 6% se ad ereditare sono fratelli o sorelle, parenti fino al 4° in linea diretta e fino al 3° in linea indiretta, 8% se l'erede è un convivente.
• Entro 30 giorni dalla successione bisogna poi presentare domanda di voltura catastale, pagando una imposta di bollo (circa 16€ per quattro pagine di domanda) e un tributo speciale (circa 55 €).
• L'ultimo atto necessario alla vendita è l'accettazione eredità, che può avvenire entro 10 anni dall'avvio della successione e può essere espressa o tacita, a seconda che l'erede firmi un documento in cui accetta quanto ceduto dal parente o non sottoscriva nulla ma proceda con la compilazione di tutti i documenti già elencati.
• Trascrizione dell'accettazione, grazie a cui si determina il passaggio di proprietà e quindi si può procedere alla vendita dell'immobile

Una volta ottenuti questi documenti, specifici per il caso in cui si è ricevuto un immobile in eredità, occorre raccogliere anche i gli altri documenti per vendere casa (clicca per approfondire). Sarà possibile vendere casa solo in presenza di tutti questi atti.

Vendita immobile ereditato quando ci sono più eredi

Nel caso della vendita di un immobile ereditato in comunione, non sarà possibile procedere con la vendita se tutte le parti non sono concordi. Ciò vuol dire che tutti gli eredi, indipendentemente dalla percentuale di eredità ottenuta, devono sottoscrivere una dichiarazione in cui si dimostrano consenzienti alla vendita.

Se non c'è l'accordo tra gli eredi, al fine di vendere immobile ereditato, sarà necessario sciogliere la comunione e chiedere l'espropriazione immobiliare, dividendo quanto ricavato tra tutti gli eredi.

Altra soluzione è la vendita quota immobile ereditato. In presenza di più fratelli non concordi nella vendita dell'immobile, uno o più di questi possono decidere di cedere la loro quota di proprietà dell'immobile ad un terzo. Questa operazione è concessa dalla legge, ma qualora un erede trovasse un potenziale acquirente deve comunque rispettare l'articolo 732 del codice civile. Uno degli eredi, qualora volesse cedere a terzi estranei la sua quota di proprietà deve notificarlo per prima agli altri fratelli, indicando il prezzo accordato con il terzo. Dal momento della ricezione della proposta il fratello, o i fratelli, avranno due mesi di tempo per esercitare il diritto di prelazione ovvero il diritto di acquistare la quota in via prioritaria rispetto agli altri.

Ecco quando è possibile vendere una casa ereditata

In definitiva, è possibile vendere immobile ereditato:

• Con il consenso di tutti gli eventuali eredi;
• Dopo aver richiesto e presentato tutta la documentazione necessaria;
• Pagando le tasse per la vendita di una casa ereditata, imposte e bolli richiesti;
• Nell'unico caso in cui si proceda con la vendita immobile ereditato prima dei 5 anni si avrà una tassazione maggiore. La tassazione per la vendita di un immobile ereditato, infatti, prima di questo periodo è pari al 20% del valore dell'immobile.

Per chi si stesse chiedendo se si può vendere casa prima della successione, la risposta non può che essere negativa: l'immobile può essere venduto solo dopo aver sottoscritto tutti i documenti relativi all'acquisizione del bene.

In generale, dal momento che si tratta di procedure molto delicate e per le quali è bene prestare attenzione, una buona idea potrebbe essere quella di rivolgersi ad un'agenzia immobiliare che possa guidare i venditori tra le tante procedure da seguire. Gli esperti del settore, infatti, sapranno come indirizzare ogni venditore e trovare con lui le risposte più adatte ad ogni eventuale quesito riguardo alla vendita di una casa ricevuta in eredità.